1 – O que é o patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação pode ser definido como “separação de um bem do patrimônio do incorporador, criando um novo patrimônio apartado destinado exclusivamente ao empreendimento”.

2 – Como averbar o patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação é constituído mediante termo firmado pelo incorporador e averbado no Registro de Imóveis competente, nos termos da Lei nº 4.591/1964. A estrutura pode ser adotada em incorporação em andamento, observados os requisitos legais. Uma vez constituído, o patrimônio permanece segregado e vinculado à finalidade da incorporação até sua extinção nas hipóteses previstas no art. 31-E da Lei nº 4.591/1964, como a conclusão e regularização do empreendimento, a revogação decorrente de denúncia da incorporação nas condições legais ou a liquidação deliberada nos casos previstos em lei.

3 – Poderá aderir ao RET – Regime Especial de Tributação.

4 – Não há obrigatoriedade em abrir uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), para constituir um Patrimônio de Afetação. Uma SPE criada no âmbito de uma incorporação imobiliária, devidamente averbada perante o cartório de registro de imóveis competente, pode ou não apresentar a figura do patrimônio de afetação.

RET – Regime Especial de Tributação

O que é?

É um regime especial aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.  É um regime opcional. 

Nota: Na afetação, os bens afetados vinculam-se a um fim determinado que neste caso é a conclusão da obra e entrega das unidades, ficando segregados do patrimônio geral do incorporador e, portanto, mais protegidos dos riscos da incorporadora. Assim, o terreno de uma incorporação imobiliária, as unidades, e os demais bens e direitos a ela vinculados, consideram-se patrimônio afetado, com destinação vinculada à execução da obra e à entrega da unidade aos adquirentes.

O incorporador deverá administrar os recursos do patrimônio de afetação individualmente, de acordo com as finalidades de cada incorporação em separado.

Alíquotas Aplicáveis

Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de:

I – 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins;

II – 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep; 

III – 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e

IV – 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.

Opção Facultativa

A opção pelo regime especial de tributação é de caráter facultativo e será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:

I – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

II – inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação; e

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III – apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (Derat) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.